几十年来，加利福尼亚州的住房政策在租金限制和房东自由之间保持平衡，这要归功于科斯塔-霍金斯租赁住房法案（Costa-Hawkins）。该法案于近30年前制定，限制了各城市在某些物业上实施租金管控，具体来说是对单户住宅和1995年后建造的公寓的租金管控进行限制。此外，科斯塔-霍金斯还允许房东在新租客入住时自由设定租金，无论当地是否实施租金管控措施。
在2024年11月，第33号提案被提出，旨在让各城市有权扩大租金管控范围，包括单户住宅和新建公寓，并对新租客的租金涨幅进行限制。然而，第33号提案未能通过，意味着现行的科斯塔-霍金斯法案仍然有效。此结果保持了目前的租金管控限制，继续保护单户住宅和1995年后建造的公寓免受地方政府租金管控条例的影响，并允许房东在新租客入住时自由定价。
为什么租金管控改革会出现在选票上？
目前，近30%的加利福尼亚州租户将超过一半的收入用于支付住房费用，这一负担仅次于佛罗里达州和路易斯安那州。住房负担问题已达到危机水平，租户倡导团体长期以来一直认为科斯塔-霍金斯法案的保护措施在房租不断上涨的情况下显得不足。这些倡导者一直致力于废除或改革科斯塔-霍金斯法案，但迄今为止未能成功。
为了应对这一问题，加利福尼亚州州长加文·纽森于2019年签署了一项全州性法律，限制年度租金涨幅为5%加上通货膨胀率，并设定10%的上限。然而，第33号提案的支持者认为，这一措施仍不足以保护租户免受剧烈租金上涨的影响，尤其是在租赁市场紧张的地区。
对加利福尼亚州房东和租户有什么影响？
虽然第33号提案未能通过，但关于租金管控的问题依然影响着加利福尼亚州的房东和租户。第33号提案的支持者认为，它将为租户提供更全面的保护，尤其是那些在不断上涨的住房成本中挣扎的租户。而房东协会和房地产团体则强烈反对该提案，认为扩大的租金管控可能会削弱对新住房的投资，并加剧加利福尼亚州的住房短缺问题。这些团体警告说，严格的租金管控可能导致物业价值下降，并减少可出租物业的数量。
虽然第33号提案未通过，但关于租金管控的广泛讨论仍在继续。随着加利福尼亚州继续面临住房危机，租金管控是否应得到扩展，仍然是未来辩论和立法行动的核心。
关键点回顾：
- 科斯塔-霍金斯法案限制了对单户住宅和1995年后建造的公寓的租金管控。
- 第33号提案未能通过，现行的租金管控框架保持不变。
- 租户倡导团体继续呼吁提供更全面的保护，以应对不断上升的租金负担。
- 房东和房地产团体担心扩大的租金管控可能会影响住房市场和投资。
随着加利福尼亚州继续面临住房负担问题，租金管控仍然是解决州住房政策未来走向的关键议题。
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